Việc chuyển mục đích sử dụng nhà ở tại các khu tái định cư chưa sử dụng sang nhà ở xã hội được cho sẽ giải quyết nhu cầu cấp bách về nhà ở xã hội của người dân hiện nay.

Đây là chia sẻ của LS. Quách Minh Trí - Công ty Luật TNHH Passio Lawyers trong cuộc trao đổi riêng với DĐDN.

- Thiếu nguồn cung nhà ở giá hợp lý là một vấn đề khó giải quyết của thị trường bất động sản nước ta. Vậy đề xuất chuyển đổi mới đây dự kiến sẽ tác động ra sao tới phân khúc này, thưa ông?

Trước tiên cần phải khẳng định chính sách nhà ở xã hội không chỉ là một chính sách rất nhân văn đi sâu vào giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp trong xã hội mà còn thể hiện chiến lược dài hạn trong việc thúc đẩy kinh tế - hội phát triển ổn định khi vấn đề nhà ở được giải quyết.

Có một thực tế, nhiều dự án nhà ở thuộc khu tái định cư chưa được sử dụng, thậm chí bỏ hoang nhiều năm gây lãng phí nguồn lực của xã hội. Do đó, đây là một giải pháp hay cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn.

Mặc dù chưa thể đoán định hết những khó khăn trong quá trình thực hiện nhưng nếu được vận dụng sẽ tăng thêm nguồn sẵn có cho nhà ở xã hội, giúp người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận loại hình nhà ở này nhanh hơn. Đồng thời, giải quyết một phần cho nhu cầu cấp bách nhà ở xã hội hiện nay ở nước ta.

- Theo ông, việc chuyển đổi này có thể đối mặt với những thách thức nào?

Trên thực tế đây không phải ý tưởng mới mà đã được xuất hiện tại văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014. Cụ thể tại Nghị định số 99/2015/NĐ- CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở đã có quy định về việc chuyển đổi từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội, theo đó tại Điều 84 quy định Bộ xây dựng xem xét, quyết định việc điều chỉnh nhà ở phục vụ tái định cư hoặc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư sang làm nhà ở xã hội hoặc sang làm nhà ở thương mại theo đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Tuy nhiên, điều này đã được bãi bỏ bởi khoản 6 Điều 5 Nghị định 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023.

Theo quy định của Luật nhà ở hiện hành thì không có trường hợp chuyển đổi từ nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội nhưng tại điểm a khoản 1 Điều 124 Luật nhà ở năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025) đã quy định trường hợp được chuyển đổi công năng: Chuyển đổi từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội.

Nhiều dự án nhà tái định cư chưa được sử dụng, thậm chí bỏ hoang nhiều năm gây lãng phí nguồn lực của xã hội.

Có thể thấy, Nghị định 99 chỉ dừng lại ở việc Bộ Xây dựng có quyền xem xét, quyết định việc điều chỉnh nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội khi có đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nhưng vấn đề đặt ra hiện nay là khi nào Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền đề nghị Bộ xây dựng xem xét? Trường hợp Bộ xây dựng không đồng ý thì có phải đưa ra lý do từ chối không?

Quay lại câu chuyện hiện nay, khi Thủ tướng đã có yêu cầu các cơ quan chuyên ngành nghiên cứu thì bắt buộc các cơ quan chuyên ngành phải đưa ra quy định cụ thể về hành lang pháp lý đầy đủ và minh bạch để có thể điều chỉnh vấn đề này.

Bên cạnh đó, cũng phải xác định rõ cơ quan nào có quyền quyết định chuyển đổi hay tất cả các nhà ở phục vụ tái định cư trên địa bàn khắp các tỉnh thành đều phải giao về Bộ Xây dựng như quy định trước đây. Điều này có thể gây ra quá tải cho Bộ Xây dựng.

- Cần lưu ý gì để đảm bảo các dự án nhà tái định cư được chuyển đổi có chất lượng đáp ứng yêu cầu nhà ở xã hội, thưa ông?

Tôi cho rằng, đây là vấn đề quan trọng đáng quan tâm, tuy nhiên nếu triển khai thực hiện gấp gáp mà thiếu sự cẩn trọng có thể phát sinh hệ lụy trong tương lai khi nhà ở xã hội không đáp ứng đủ tiêu chuẩn gây ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân. Do đó các quy chuẩn chất lượng, tiến trình thẩm định chất lượng trước khi bàn giao nhà ở xã hội cho người mua cần phải được quy định chi tiết bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm đảm bảo sự tuân thủ từ các bên liên quan.

Lưu ý nhất vẫn là chính sách bám sát thực trạng các nhà ở trong khu tái định cư hiện nay bị xuống cấp, không còn đáp ứng được mặt bằng chung tiêu chuẩn nhà ở xã hội hiện nay tại Việt Nam.

Để giải pháp này phát huy hiệu quả và được nhân rộng cũng cần phải điều chỉnh các nhóm chính sách liên quan đến những chủ thể liên quan. Ví dụ như chính sách đối với cơ quan nhà nước có liên quan đến thực hiện giải pháp này, chính sách đối với chủ đầu tư, doanh nghiệp thực thiện. Bên cạnh đó, chính sách của người mua nhà ở xã hội chuyển đổi từ nhà ở trong khu tái định cư hay chính sách cấp tín dụng liên quan đến các chủ thể, đối tượng này cũng cần được điều chỉnh.

- Trân trọng cảm ơn ông!

VI ANH - Diễn Đàn Doanh Nghiệp