Nhu cầu về nhà ở xã hội (NOXH) trong nhiều năm qua ngày càng tăng cao, nhất là tại các thành phố lớn, trong bối cảnh lượng cư dân lao động ngày càng nhiều còn nguồn cung lại khan hiếm. Đề án 1 triệu căn NOXH là cơ hội cho nhiều doanh nghiệp địa ốc “bẻ lái” qua phân khúc này nhằm tái cơ cấu danh mục sản phẩm, ổn định dòng tiền…

Nhằm thực hiện chỉ đạo của Chính phủ - đẩy mạnh phát triển NOXH là ưu tiên của ưu tiên trong phát triển nhà ở, nhiều ông lớn bất động sản (BĐS) vốn chỉ làm dự án cao cấp thì nay cũng đã nhập cuộc xây NOXH giá rẻ với quy mô lên đến hàng chục ngàn căn.

Đây cũng là bước đi giúp các doanh nghiệp BĐS tái cơ cấu danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp với mức thu nhập trung bình của đại đa số người dân có nhu cầu mua ở thực, đồng thời phần nào giúp cân bằng và ổn định thị trường, khi nguồn cung nhà ở giá rẻ vốn đã cạn trong nhiều năm qua.

Dự án NOXH Vĩnh Lộc D'Gold tại Bình Chánh, TPHCM

Nhiều ông lớn nhập cuộc

CTCP Vinhomes (HOSE: VHM) thuộc Tập đoàn Vingroup đã khởi công xây dựng 4 dự án NOXH tại Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị và Khánh Hòa trong thời gian qua. Sau khi hoàn thành, các dự án này sẽ cung cấp hơn 10,000 căn NOXH.

Vingroup còn tiếp tục thực hiện các thủ tục pháp lý để có thể sớm khởi công các dự án NOXH tại Hà Nội, Hưng Yên, Hà Tĩnh, TPHCM và các tỉnh thành khác.
Hay mới đây, Novaland (HOSE: NVL) và "trùm" NOXH Hoàng Quân (HOSE: HQC) ký kết hợp tác đầu tư xây dựng dự án NOXH, dự kiến trong năm nay hai bên sẽ cho ra khoảng 3,000 căn NOXH; đồng thời các bên liên quan sẽ cùng triển khai nghiên cứu, phát triển dự án NOXH mới thuộc quỹ đất của NVL trong thời gian tới.

Novaland đã cam kết với Chính phủ xây 200 ngàn căn NOXH, còn HQC là 50 ngàn căn sẽ hoàn thành đến năm 2030.

Tổng Công ty Viglacera - CTCP (HOSE: VGC) dự kiến đầu tư 50,000 căn NOXH trong giai đoạn 2023-2030. Trong chương trình 1 triệu căn hộ NOXH, hiện VGC đang triển khai ở 4 địa phương: Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hà Nam và Phú Thọ với quy mô hơn 10,000 căn. Tới tháng 3 năm nay, khoảng 3,000 căn có thể đưa vào sử dụng với giá bán từ 8-10 triệu đồng/m2, giá căn hộ từ 250-600 triệu đồng/căn.

Trong khi đó, "ông lớn" BĐS khu công nghiệp Becamex IDC (HOSE: BCM) đã thực hiện trên 45,000 căn hộ gồm nhà ở công nhân và NOXH tại Bình Dương thời gian qua.

Doanh nghiệp xây lắp - Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội - CTCP (UPCoM: HAN) cho biết, đang tập trung nguồn lực để nghiên cứu và đề xuất các dự án BĐS giai đoạn 2024-2030 tại một số địa phương như Hà Nội, Đồng Nai, Hà Nam… với quy mô dự tính gần 10 ngàn căn NOXH.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp khác như CTCP Hưng Thịnh Incons (HOSE: HTN), CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG)… cũng đã và đang tham gia phát triển NOXH.

Liệu có sự cạnh tranh?

Theo lẽ thường, trong một bàn tiệc, chiếc bánh sẽ được chia đều cho từng người và ai cũng có phần như nhau. Nhưng câu chuyện kinh doanh lại không dễ dàng như vậy. Mỗi miếng bánh là đại diện cho thị phần của một doanh nghiệp. Do đó, doanh nghiệp có thị phần càng cao càng thể hiện lợi thế cạnh tranh lớn.

Nhưng làm NOXH lại là câu chuyện khác. Ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT HQC thông tin rằng, việc phát động 1 triệu căn NOXH, Chính phủ cũng kêu gọi tất cả doanh nghiệp lớn, nhỏ nên tham gia với mục tiêu để an sinh xã hội, cùng với Chính phủ tạo điều kiện an cư lạc nghiệp cho người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp.

Ông Trương Anh Tuấn – Chủ tịch HĐQT HQC

Chia sẻ với người viết, Chủ tịch HQC cho hay, hiện đã có 10 doanh nghiệp lớn, trong đó HQC, cam kết với Chính phủ làm 50 ngàn căn NOXH tới năm 2030. HQC chỉ có hợp tác, đối tác và hỗ trợ nhau với các doanh nghiệp làm NOXH chứ hoàn toàn không có việc cạnh tranh.

Về phía Chính phủ, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng nêu rõ: phát triển NOXH cho người thu nhập thấp, công nhân là trách nhiệm, nghĩa vụ, đạo đức của cả hệ thống chính trị, của những người làm nhiệm vụ quản lý Nhà nước, của doanh nghiệp và của người dân.

Lợi nhuận làm NOXH có được cải thiện trong tương lai?

Bài toán lợi nhuận làm NOXH, ông Tuấn cho rằng đã được luật hóa. Các luật vừa được thông qua như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở đã quy định rất rõ lợi nhuận làm NOXH chỉ 10%. Cái khác là sẽ tạo ra nhiều cơ chế để cho nhiều doanh nghiệp có thể tham gia và đảm bảo được các mức lợi nhuận này.

Riêng về HQC là doanh nghiệp lâu nay làm NOXH đã có những thế mạnh và là một trong những Công ty hiếm hoi trên thị trường có hệ sinh thái hoàn chỉnh bao gồm các công ty thành viên từ thiết kế, xây dựng, quản lý dự án, vận hành hay bán hàng. Ngoài lợi nhuận 10%, HQC còn có 2 yếu tố khác là tạo công ăn việc làm cho cán bộ nhân viên, phù hợp với thế mạnh của Công ty và sẽ phát triển nó với quy mô lớn hơn.

“Dù lợi nhuận chỉ 10%, nhưng nếu làm với quy mô lớn hơn như từ 1 ngàn tỷ đồng lên 2 ngàn tỷ đồng thì lợi nhuận cũng tăng gấp đôi - từ 100 tỷ đồng lên 200 tỷ đồng và tốc độ làm NOXH cũng sẽ nhanh hơn” - Chủ tịch HQC dẫn chứng.

Năm 2024, HQC dự kiến hoàn thành 5 dự án để bàn giao 3,000 căn NOXH, các năm sau đảm bảo tối thiểu là 5,000 căn. HQC cũng đưa ra mục tiêu lợi nhuận từ năm 2024 là 5% trên doanh thu.

Trong văn bản kiến nghị chỉnh lý, bổ sung dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng thừa nhận lợi nhuận tối đa 10% với phần diện tích xây NOXH được đánh giá là thấp và đề cập có nhiều kiến nghị nâng lên 12-15%. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng, nếu tăng lợi nhuận sẽ kéo giá nhà tăng theo và người mua phải chịu chi phí này. Do vậy, Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định chủ đầu tư dự án NOXH vẫn hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư.

Gói vay 120 ngàn tỷ đồng giải ngân ‘nhỏ giọt’

Trong nhiều hội nghị về tín dụng, chính sách tiền tệ và kể cả NOXH, Chính phủ đã chủ trì và mổ xẻ rất nhiều về gói vay 120 ngàn tỷ đồng cho NOXH. Về vấn đề này, ông Trương Anh Tuấn cũng nêu ra những nguyên nhân khiến việc giải ngân gói vay này vẫn còn “nhỏ giọt”.

Thứ nhất, ông Tuấn cho rằng, gói này mới ban hành và định hướng tới năm 2030, điều kiện giải ngân là các dự án phải đủ thủ tục pháp lý như phải có giấy phép xây dựng thì ngân hàng mới giải ngân. Bên cạnh đó, chương trình 1 triệu căn NOXH mới tái khởi động nên chưa đủ thời gian, chưa đủ pháp lý để ngân hàng giải ngân là lý do quan trọng nhất.

“Việc giải ngân phải phù hợp với chủ đầu tư. Nếu ngân hàng giải ngân thì doanh nghiệp không được có nợ xấu, chứ không phải cứ làm NOXH là sẽ đều được giải ngân” - ông Tuấn nói.

Vấn đề thứ hai là khách hàng được chọn ngân hàng chính sách hoặc ngân hàng thương mại hoặc gói 120 ngàn tỷ đồng này, nhưng khách hàng phải đáp ứng các điều kiện như thu nhập, nơi cư trú…

Theo ông Tuấn, sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực, việc giải ngân sẽ nhanh hơn, vì thủ tục thông thoáng hơn, nhất là người dân. 1 dự án sẽ được bán trên 63 tỉnh thành chứ không còn trong 1 địa phương nữa. Và quy định về thu nhập của người dân để mua NOXH cũng được nâng lên từ 11 triệu đồng lên 15 triệu đồng, sẽ thúc đẩy giải ngân nhanh chóng hơn.

Người đứng đầu HQC cũng nói thêm: “Khi đã làm NOXH thì phải minh bạch, phải chuyên nghiệp, tuân thủ pháp luật và một trong những nghĩa vụ của chủ đầu tư là bán đúng đối tượng, đúng giá thành, đảm bảo các chuẩn mực và chất lượng quốc gia”.

Nhà lưu trú công nhân là loại khó nhất

Chủ tịch HQC cho rằng, nhà ở lưu trú công nhân là loại nhà khó nhất trong NOXH. Ông Tuấn lý giải: đầu tiên Chính phủ, các Bộ, ngành và đặc biệt là UBND các cấp phải tạo ra được quỹ đất cho công nhân. Luật quy định nhà lưu trú công nhân nằm ở các khu công nghiệp hoặc ở các vị trí phù hợp, phải tạo được quỹ đất.

Thứ hai là về cơ chế chính sách, bản thân công nhân không đủ điều kiện mua mà chỉ có khả năng đi thuê hoặc thuê mua. Như vậy, chính sách tín dụng phải đảm bảo cho chủ đầu tư có thể vay vốn dài hạn, tạo chất lượng quốc gia về nhà ở lưu trú cho công nhân thuê.

Thứ ba, bản thân công nhân cũng phải phấn đấu, vì để mua được NOXH, nhà ở công nhân hoặc đi thuê hay thuê mua, họ cần làm việc nhiều hơn, hiệu quả hơn để thu nhập đủ ổn định trả tiền cho ngân hàng.

Kết quả triển khai thực hiện dự án NOXH trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, cả nước hiện có 503 dự án NOXH đã và đang triển khai với quy mô 418,200 căn (tăng 4 dự án, 6,950 căn so với thời điểm báo cáo ngày 15/3/2024). Trong đó, đã hoàn thành 75 dự án với 39,884 căn; 128 dự án đã khởi công xây dựng, quy mô 115,379 căn; 300 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với 262,937 căn.

Với gói hỗ trợ 120,000 tỷ đồng, đến nay, các ngân hàng thương mại đã giải ngân với số tiền là 1,144 tỷ đồng; bao gồm 1,133 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 11 dự án và 11 tỷ đồng cho người mua nhà tại 4 dự án.

THANH TÚ - VIETSTOCK