Từ ngày 1.8, 3 bộ Luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản (BĐS) có hiệu lực thực thi đang được đánh giá mang đến “làn gió mới” trong phát triển các dự án nhà ở xã hội (NOXH) - vốn rất ít ỏi thời gian qua.

Gỡ nhiều nút thắt trong triển khai NOXH

Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NOXH, trong đó có nhiều quy định mới về đất xây dựng NOXH.

Tại Điều 17 của Nghị định, trường hợp dành một phần diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng NOXH: Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3, UBND cấp tỉnh, thành phố nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo thẩm quyền phải quyết định việc chủ đầu tư dự án đó dành 20% tổng diện tích đất ở (trừ đất ở hiện hữu, đất tái định cư) trong phạm vi dự án, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH.

Đáng chú ý, nghị định bổ sung quy định người thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng được hưởng chính sách hỗ trợ. Về thu nhập, các đối tượng được quy định tại các khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở cần đảm bảo theo từng điều kiện.

Kỳ vọng mới trong việc triển khai nhà ở xã hội.

Trường hợp người đứng đơn là người độc thân có thu nhập hằng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng - tính theo bảng tiền công, tiền lương và có thời gian xác định điều kiện về thu nhập trong 1 năm liền kề, tính từ thời điểm đối tượng quy định ở trên nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua NOXH.

Ngoài pháp lý, tín dụng cho NOXH cũng được chú trọng. Tại cuộc họp mới đây, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết đơn vị đã trình lên Chính phủ sửa đổi gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho vay NOXH với nhiều điểm mới.

Theo đó, mức lãi suất cho vay gói này sẽ giảm 3 điểm % so với lãi suất bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà nước (3 tháng xác định/lần) và kéo dài lên 5 năm ưu đãi thay vì mức 2 điểm % (6 tháng xác định/lần) và 3 năm như hiện nay.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ tiếp tục đề xuất ưu đãi lãi suất tùy theo điều kiện kinh tế lúc đó nhưng vẫn đảm bảo mức giảm tối thiểu 1 - 2 điểm %/năm. Tuy nhiên, chính sách cho vay với các chủ đầu tư vẫn giữ nguyên như hiện nay.

Nguồn cung NOXH dự kiến sẽ tăng mạnh

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng nguồn cung NOXH dự kiến sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Đơn cử tại một số huyện của Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai… đã có 14 dự án NOXH.

Theo đó, giai đoạn 2027 - 2029, nguồn cung NOXH sẽ rất lớn và giá chung cư sẽ hạ nhiệt, bởi khi nguồn cung nhiều hơn, thị trường sẽ có sự điều tiết về giá cả.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, cho rằng Nhà nước cần đảm bảo các quyền lợi của những người làm công ăn lương, những người không tiếp cận được với nhà ở thương mại. Theo đó, cần có những chính sách thiết thực, giảm bớt những điều kiện, thủ tục pháp lý phức tạp, nới lỏng điều kiện tiếp tận nhà ở xã hội để người dân có nhà.

Nguồn cung nhà ở xã hội ở các đô thị lớn vẫn còn ít ỏi.

Ngoài ra, ông Điệp cũng lưu ý cần có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vào mục đích xây NOXH một cách rõ ràng và mang tính pháp lệnh, không nên đưa ra quy định chung chung.

“Chỉ tiêu pháp lệnh buộc các chính quyền địa phương phải thi hành và phải dành 20% quỹ đất cho NOXH, đây là một yếu tố quan trọng. Thêm vào đó, phải dành những khu đất có đầy đủ những điều kiện hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tốt để dành cho NOXH, bảo đảm an sinh cho người dân”, ông Điệp nêu.

“Đối với các dự án tái định cư không có người đến ở thì có thể nghiên cứu chuyển sang NOXH để tránh lãng phí, giúp tận dụng nguồn lực. Có thể áp dụng nhiều cơ chế khác nhau như đặt hàng doanh nghiệp làm NOXH…”, ông Điệp nói thêm.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), các quy định mới này là "thấu tình đạt lý" phù hợp với kỳ vọng của doanh nghiệp và người dân, nhất là người dân có thu nhập trung bình, nộp thuế cho Nhà nước.

VARS cho rằng NOXH không phải là bán cho người giàu nhưng không nên quy định chỉ giới hạn ở những người không nộp thuế thu nhập cá nhân như hiện tại mà còn cần hướng đến cả những đối tượng có mức thu nhập trung bình nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại - đang có giá bán ngày càng cao.

“Về bản chất, để mua NOXH, người dân cũng cần có sự tích lũy nhất định. Nếu người dân có thu nhập quá thấp, hộ nghèo, cận nghèo, dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân, có nghĩa là những người này không đủ tiền để trang trải cuộc sống, không tích lũy đủ tiền để mua nhà ở xã hội”, VARS nêu.

VARS đánh giá các quy định mới này sẽ khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực NOXH, phần nào giải quyết thực trạng "vừa thiếu vừa ế" NOXH như thời gian vừa qua, nhất là tại các tỉnh, thành phát triển gắn liền với khu công nghiệp, có lượng lao động nhập cư lớn; đảm bảo an sinh, xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội toàn diện của đất nước.

Tuy nhiên, VARS cho rằng tại 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM thì nguồn cung NOXH vẫn khó; số lượng NOXH đăng ký mục tiêu phát triển nhà ở năm 2024 tại 2 thành phố này rất nhỏ.

Do đó, để phát triển NOXH, nhất là tại 2 đô thị đặc biệt, ngoài việc sớm thông qua gói tín dụng 140.000 tỉ đồng (có thêm 4 ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân khác cũng đăng ký tham gia với 5.000 tỉ đồng/ngân hàng) đã điều chỉnh theo hướng thực sự ưu đãi hơn; cần công khai, minh bạch việc mua, bán NOXH, giám sát chặt chẽ, đảm bảo đúng đối tượng.

Tại 2 đô thị đặc biệt, để có quỹ đất phát triển NOXH, cần có thêm sự can thiệp của cơ quan quản lý Nhà nước. Quy hoạch bố trí quỹ đất xây NOXH phải đảm bảo đáp ứng được nhu cầu rất lớn của thành phố.

Hoài Lam - Người Đô Thị