Trải qua một thập kỷ thăng trầm, thị trường bất động sản đã liên tiếp đảo chiều với những dấu mốc khó quên, từ sự suy thoái đi lên thời kỳ đỉnh cao, rồi bỗng nhiên rơi xuống nốt trầm bởi đại dịch Covid-19. Xu hướng Nam tiến ồ ạt của năm nào đang bị thay thế bởi dòng chảy tài chính ngược về phía Bắc, đổ về các thị trường mới và rời xa vùng trung tâm.

Trước xu thế dịch chuyển đó, doanh nghiệp bất động sản đang có những bước đi chậm mà chắc để đón đầu các cơ hội mới, cùng góp phần thiết lập thị trường bất động sản ngày càng bền vững hơn.

Để nhìn lại bức tranh thị trường bất động sản 10 năm qua và chiến lược phát triển của doanh nghiệp trong năm 2021, Cà phê cuối tuần ghi nhận những chia sẻ, ý kiến của lãnh đạo các doanh nghiệp, những người cùng thăng trầm với thị trường bất động sản trong một thập kỷ qua: Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.uecc.net; ông Trần Như Trung, Tổng Giám đốc CTCP Phát triển và Tăng trưởng Xanh - EDGE; ông Nguyễn Việt Sơn, Phó Chủ tịch HĐQT TNS Holdings.

MỘT THẬP KỶ VỚI NHỮNG BƯỚC TIẾN DÀI

Ông Nguyễn Quốc Anh: Nhìn lại thị trường trong thập kỷ qua (từ năm 2010 - 2020) có thể thấy, 10 năm vừa qua là giai đoạn thị trường bất động sản có tốc độ phát triển nhanh nhất. Ở thời kỳ đầu, thị trường bất động sản Việt Nam so với thế giới là một thị trường non trẻ. Thị trường bất động sản Việt Nam không khác gì một đứa trẻ với những bước đi chập chững đầu tiên.

Tiếp đó là giai đoạn đi chậm một chút nếu không là vấp ngã. Càng về sau, thị trường càng có những bước đi nhanh hơn, có những giai đoạn tăng trưởng nóng đến mức chúng ta nghe đến khái niệm "bong bóng bất động sản". Có thể nói, chu kỳ 10 năm của thị trường bất động sản có những giai đoạn lên và xuống. Tiếp đến chu kỳ 20 hay 30 năm nữa cũng sẽ có những lúc lên - xuống và điều đó sẽ phụ thuộc nhiều vào tốc độ phát triển của thị trường.

Vậy câu chuyện 10 năm qua có gì?

Đó là thị trường với sự tăng trưởng bứt phá. Đầu tiên phải nhắc đến sự tăng trưởng của các yếu tố về kinh tế vĩ mô. Bất động sản là một thành tố của kinh tế vĩ mô và nếu không có sự hỗ trợ chung của kinh tế vĩ mô thì chắc chắn bất động sản sẽ không có sự đột phá.

Cụ thể, GDP từ năm 2011 đến 2019 đạt mức trung bình 6% và đến năm 2020 ở mức 1,8 - 2%. Đây là mức thấp nhất trong một thập kỷ qua, do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Tuy nhiên, Việt Nam cũng là một trong những quốc gia của khu vực châu Á có mức tăng trưởng GDP dương. Đây là cố gắng rất lớn của Việt Nam.

Ngoài ra, các yếu tố vĩ mô khác như GDP đầu người tăng, CPI được kiểm soát ở 3,1%, FDI tăng 51%... So với cách đây 10 năm, các yếu tố vĩ mô có sự tăng trưởng tích cực. Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản có bệ đỡ để tăng trưởng mạnh mẽ.

Thị trường bất động sản 10 năm có thể chia làm 3 giai đoạn.

Giai đoạn 1 (từ 2009 - 2013): Đây là giai đoạn kinh tế bị suy thoái, lạm phát cao, tỷ lệ tín dụng tăng trưởng cao, giai đoạn này thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Giai đoạn 2 (từ 2014 - 2019): Đây là giai đoạn thị trường hồi phục mạnh mẽ, có sự thay đổi cả về chất và lượng. Chất ở đây được hiểu là những chính sách ban hành liên quan đến thị trường bất động sản như: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng... Cũng từ đây, thị trường mở ra nhiều cơ hội với các sản phẩm bất động sản mới như: Condotel, officetel, bất động sản công nghiệp…

Giai đoạn 3 (từ năm 2019 - 2020): Nguồn cung bất động sản hạn chế do việc kiểm soát về pháp lý chặt chẽ từ Chính phủ, các chính sách được ban hành khiến cho nguồn cung của thị trường bị ảnh hưởng. Dịch Covid-19 ảnh hưởng đến kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, đồng thời thay đổi tất cả hành vi của người tìm kiếm bất động sản. Giờ đây, người mua và người bán có thể thông qua hình thức công nghệ để tìm đến với nhau.

10 năm qua, nhu cầu mua nhà chung cư để ở của người dân cũng có sự thay đổi. Cụ thể, năm 2009 mới chỉ có 22,6 triệu hộ gia đình, đến năm 2019, số hộ gia đình đã tăng lên 26,7 triệu hộ. Mặc dù số hộ gia đình chỉ tăng 18% nhưng diện tích nhà ở riêng lẻ tăng từ 1,5 tỷ m2 lên mức 2,1 tỷ m2 (tăng 41%). Diện tích sàn chung cư tăng từ 17 triệu m2 lên mức 41 triệu m2 (tăng 142%).

Khu Tây là tâm điểm của thị trường bất động sản Hà Nội. Các khu vực Mỹ Đình, Tố Hữu, Lê Văn Lương… đã phủ kín các dự án chung cư trong vòng 10 năm. Sự phát triển tập trung ở 3 quận: Hà Đông, Hoàng Mai, Từ Liêm. Khu Tây chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của dân số và các dự án bất động sản. Sự gia tăng dân số của khu vực này bỏ xa các khu vực khác của Hà Nội.

Thị trường bất động sản Hà Nội đã có nhiều thay đổi sau 10 năm.

Đơn cử, khu vực các quận nội thành trung tâm, dân số không tăng, thậm chí giảm trong 10 năm qua. Hay 2 quận Cầu Giấy và Thanh Xuân mặc dù thuộc trung tâm nhưng đều là những quận có diện tích nhỏ nên không có tốc độ tăng dân số cao như quận Hà Đông, Từ Liêm, Hoàng Mai. Các dự án bất động sản cũng nở rộ ở khu Tây. Cụ thể, Hà Đông có 118 dự án, Nam và Bắc Từ Liêm là 185 dự án, Hoàng Mai là 102 dự án.

Về giá nhà, trong một thập niên qua, thị trường bất động sản chia thành nhiều đợt biến động. Giá nhà đất đi ngang vào giai đoạn 2008 - 2010. Bước sang giai đoạn 2011 - 2013, giá bất động sản xuống dốc không phanh, nhiều nhất là gần 50%. Đến thời điểm 2014 - 2019 thì quay lại xu hướng tăng mạnh từ 50 - 300%. Tính đến hiện tại, giá nhà đất ở nơi tăng thấp nhất trung bình cũng gấp 3 lần so với năm 2011.

Ví như nếu năm 2002 giá nhà tại quận Hoàn Kiếm trung bình chỉ khoảng 11 triệu đồng/m2 thì hiện nay giá tại khu vực này đã tăng lên 33 lần ở ngưỡng trên 360 triệu đồng/m2. Nếu so sánh với giá vàng thì trong vòng gần 2 thập kỷ qua, giá vàng chỉ tăng khoảng 8 lần lên mức khoảng 55 triệu đồng/m2. Như vậy, tốc độ tăng giá của bất động sản gấp 4 lần tốc độ tăng giá của giá vàng trong gần 20 năm qua.

Dưới góc nhìn tích cực nhưng thận trọng, tôi cho rằng, năm 2021 là năm của sự chủ động, linh hoạt thích ứng, với một tầm nhìn dài hạn và chuyên tâm hơn trong việc phát triển các sản phẩm của doanh nghiệp bất động sản. Thị trường sẽ cần thời gian để phục hồi, ít nhất phải đến năm 2022 mới bật dậy mạnh mẽ.

CHIẾN LƯỢC "GẦN NHÀ XA TỈNH"

Ông Trần Như Trung: Những tuần cuối tháng 12 của năm 2020 là thời điểm để chúng ta nhìn lại chặng đường đã qua của thị trường xem có những thay đổi như thế nào.

Nếu so với 10 năm trước, tốc độ đô thị hóa hiện đã tăng nhiều, người dân mua và đầu tư bất động sản cũng nhiều hơn. Và đến năm nay, khi dịch Covid-19 xuất hiện, không chỉ riêng Việt Nam mà cả trên thế giới, thị trường bất động sản đều chịu tác động bởi dịch. Sự bùng phát chưa từng có của đại dịch đã gây ra thiệt hại nặng nề tới nền kinh tế toàn cầu. Thị trường bất động sản thế giới cũng không tránh khỏi hệ lụy, dòng vốn chảy vào thị trường, trong đó có thị trường châu Á - Thái Bình Dương suy giảm nghiêm trọng.

Tại thị trường Việt Nam, việc giao dịch, bán nhà cho người nước ngoài sụt giảm mạnh, cùng với đó nguồn cung mới trên thị trường cũng giảm sút. Tính riêng trong 6 tháng đầu năm, có đến 923 doanh nghiệp bất động sản trên toàn quốc giải thể, tạm ngừng hoạt động do tác động của đại dịch, tăng 136% so với cùng kỳ.

Doanh nghiệp bất động sản nào cũng gặp những khó khăn nhất định, một mặt do tâm lý phòng thủ trên thị trường, đồng thời doanh nghiệp cũng không có nguồn hàng để bán.

Tuy nhiên, trong nửa cuối năm 2020, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực. Xét đến cùng, thị trường bất động sản vẫn là kênh đầu tư được tin tưởng nhất hiện nay và có triển vọng để phục hồi khá khả quan trong thời gian tới.

Đáng chú ý, có thể thấy thị trường bất động sản tại các thành phố nhỏ hay bất động sản tại thị trường địa phương vẫn đang hoạt động, thậm chí có những thời điểm giá bất động sản vẫn tăng bất chấp dịch.

Một trong những nguyên nhân đó là Việt Nam đã kiểm soát được dịch bệnh rất tốt. Mặt khác, hiện nay vẫn còn tâm lý nơi nào càng đông dân cư thì thị trường càng bị ảnh hưởng lớn và các phân khúc bất động sản thương mại càng hứng chịu thiệt hại lớn.

Vùng ven đang trở thành đích đến của các nhà đầu tư.

Theo đó, các vùng ven, vùng ngoại thành đang trở thành đích đến của các doanh nghiệp phát triển bất động sản và các nhà đầu tư. Thị trường xuất hiện xu hướng xách va li đi đầu tư ở các thị trường mới gần các thị trường trung tâm, do đó dòng vốn bất động sản đang có sự dịch chuyển ra khỏi thành phố lớn. Nhu cầu chọn lựa mua nhà ở cũng đề cao tiêu chí về vị trí, chất lượng sống, không gian sống xanh của nơi ở.

Có thể nói, thời gian tới, doanh nghiệp bất động sản sẽ có những chiến lược mới, sẽ tập trung phát triển các dự án đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe của thị trường.

CHIẾN LƯỢC ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ 4.0

Ông Nguyễn Việt Sơn: Sau thời gian giãn cách xã hội do Covid-19 đến nay, hầu hết các doanh nghiệp đã bắt đầu hoạt động trở lại, mở bán dự án, công bố kế hoạch kinh doanh, đồng thời đã xây dựng những giải pháp để tiếp cận khách hàng... Chúng ta có thể tin tưởng và lạc quan vào thị trường bất động sản trong năm 2021.

Đặc biệt, trong bối cảnh dịch bệnh vừa qua, tiêu chí sống xanh, an toàn được nâng cao. Là đơn vị quản lý vận hành bất động sản, chúng tôi đã nghiên cứu rất kỹ về xu hướng của người dùng, khách hàng. Phải nắm bắt được tâm lý của họ từ khi họ nghiên cứu dự án đến khi quyết định mua và sống tại dự án. Áp dụng công nghệ 4.0 vào quản lý thông tin, nâng cao dịch vụ chăm sóc khách hàng, qua đó có thể đem đến giải pháp công nghệ để khách hàng trải nghiệm một cách tốt nhất tại dự án đang sống.

Ở góc độ tiếp cận chủ đầu tư, chúng tôi quản lý vận hành các dự án bất động sản nhằm gia tăng giá trị bất động sản. Bởi khi cư dân đến ở, ngoài việc được đáp ứng đầy đủ tiện ích trong quá trình sinh sống, họ cũng có mong muốn nếu không ở nữa thì khi bán đi sản phẩm vẫn gia tăng giá trị.

Chiến lược của TNS Holdings là song hành cùng chủ đầu tư tạo ra và nâng cao giá trị bất động sản. Trong thời gian vừa qua, TNS và một số doanh nghiệp đã nhanh chóng thích nghi với biến động của thị trường, đưa ra giải pháp ứng phó kịp thời với diễn biến của dịch Covid-19.

Trong thời gian tới, TNS Holdings tiếp tục nỗ lực để hoàn thiện về hệ thống quản trị vận hành, áp dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý vận hành và quản lý tài sản. Với mục tiêu tối ưu hóa và phát triển bền vững, kế hoạch đến năm 2025, chúng tôi nỗ lực trở thành đơn vị Thương hiệu quốc gia, là một đơn vị đa ngành cung cấp dịch vụ quản lý vận hành bất động sản chuyên nghiệp tại Việt Nam.

Ông Dennis Ng Teck Yow - Tổng giám đốc Công ty Gamuda Land Việt Nam:

Hai lý do cơ bản để chúng ta có thể lạc quan vào thị trường bất động sản đó là, giai đoạn khó khăn hiện nay không giống như giai đoạn đóng băng của thị trường bất động sản cách đây 7 - 8 năm trước. Thứ nữa, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi rất tốt.

10 năm trước khi bước chân vào Việt Nam, chúng tôi thực sự thấy trước được tiềm năng ở đây về mặt kinh tế, địa lý và nhân khẩu học. Chúng tôi dự đoán rằng dân số trẻ ở Việt Nam đang trong giai đoạn tăng trưởng mạnh và sẽ đạt đến giai đoạn đỉnh cao trong thời gian 10 - 15 năm tới. Sự thật chứng minh những nghiên cứu của chúng tôi là đúng.

Trong 10 năm qua, chúng tôi đã xây dựng một danh mục đầu tư mạnh mẽ, bao gồm cả khu nhà ở chất lượng cao, các tiện ích và cơ sở hạ tầng đi kèm, hiện đang theo đuổi giai đoạn thứ hai của kế hoạch phát triển là xây dựng thương hiệu và tiếp tục gia tăng tiện ích.

Về kế hoạch tương lai, chúng tôi sẽ tiếp tục gia tăng tiện ích tại khu đô thị Gamuda, chủ yếu xoay quanh hai khu đất chính sẽ phát triển trong 12 - 15 năm tới.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam

Nhìn chung, dưới góc nhìn tích cực nhưng thận trọng, chúng tôi cho rằng, năm 2021 vẫn là năm của sự chủ động và linh hoạt thích ứng, với một tầm nhìn dài hạn và chuyên tâm hơn trong việc phát triển các sản phẩm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Bản thân doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc bất động sản có tiềm năng lớn như bất động sản công nghiệp hay nhà ở giá bình dân.

Đồng thời, hoàn thành các thủ tục liên quan đến đất đai, cấp phép nhằm đón đầu cho chu kỳ phát triển bất động sản tiếp theo trong vòng 1 - 2 năm tới.

Theo Reatimes.vn